Droit de préemption entre indivisaires Art. 815-14
Cession de droits indivis à un tiers : préemption des indivisaires sous 1 mois par acte extrajudiciaire, puis 2 mois pour réaliser la vente.
L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir. Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés. En cas de préemption, celui qui l'exerce dispose pour la réalisation de l'acte de vente d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur. Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision. Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l'article 828 est applicable.
Texte en vigueur au .
Source : Légifrance — Direction de l'information légale et administrative (DILA) (legifrance.gouv.fr), reproduit sous licence Licence Ouverte / Open Licence 2.0.
Ce que dit l'article, en clair
Lorsqu'un copropriétaire (indivisaire) souhaite vendre tout ou partie de ses droits dans un bien commun à une personne étrangère à l'indivision, il doit informer les autres indivisaires par acte extrajudiciaire (notification par commissaire de justice). Cette notification doit préciser le prix, les conditions de la vente ainsi que l'identité, le domicile et la profession de l'acheteur envisagé.
Chaque indivisaire dispose d'un délai d'un mois pour notifier au vendeur, également par acte extrajudiciaire, qu'il exerce son droit de préemption aux conditions indiquées. Si plusieurs indivisaires préemptent, ils acquièrent la part vendue ensemble, au prorata de leurs droits respectifs dans l'indivision, sauf accord contraire.
En cas d'exercice de la préemption, la réalisation de la vente doit intervenir dans un délai de deux mois à compter de l'envoi de la réponse. Si l'acquéreur n'exécute pas la vente dans ce délai, sa déclaration de préemption devient nulle de plein droit quinze jours après une mise en demeure restée sans effet. En cas de délais de paiement accordés par le cédant, l'article 828 s'applique.
Quand il s'applique
- Un cohéritier souhaite vendre sa quote-part d'une maison familiale à un investisseur extérieur.
- Un indivisaire reçoit une notification d'un autre indivisaire lui signalant la cession projetée de ses droits à un tiers.
- Plusieurs membres d'une indivision décident d'exercer ensemble leur droit de préemption pour racheter la part d'un indivisaire sortant.
- Un indivisaire ayant déclaré préempter ne signe pas l'acte de vente dans le délai imparti de deux mois.
Ce que cet article ne dit pas
- La cession de droits indivis réalisée à titre gratuit, comme une donation.
- La vente du bien indivis lui-même dans son ensemble, régie notamment par l'article 815-3.
- La sanction en cas de vente à un tiers sans notification préalable aux autres indivisaires, traitée à l'article 815-16.
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