Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften § 549
§ 549 BGB regelt, welche Vorschriften für Wohnraummiete gelten und welche Ausnahmen, z.B. bei vorübergehender Nutzung oder möblierten Zimmern.
- (1) Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt.
- (2) Die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d bis 556g), über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 577, 577a) gelten nicht für Mietverhältnisse über 1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, 2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, 3. Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.
- (3) Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim gelten die §§ 556d bis 561 sowie die §§ 573, 573a, 573d Abs. 1 und §§ 575, 575a Abs. 1, §§ 577, 577a nicht.
Textfassung in Kraft am .
Quelle: Gesetze im Internet — Bundesministerium der Justiz / juris GmbH (gesetze-im-internet.de), wiedergegeben unter der Lizenz Open (Bundesrecht, no formally named licence).
Was die Vorschrift wirklich sagt
§ 549 BGB bestimmt, welche der allgemeinen Mietvorschriften (§§ 535 bis 548) auf Wohnraummietverhältnisse anzuwenden sind und welche Sonderregeln (§§ 549 bis 577a) davon abweichen. Die Vorschriften zur Miethöhe bei Mietbeginn, zur Mieterhöhung und zum Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sind für bestimmte Fallgruppen ausgeschlossen.
Diese Ausnahmen gelten für: (1) Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird (z.B. Ferienwohnung). (2) Möblierte Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, wenn der Vermieter die Einrichtung stellt und der Mieter den Raum nicht auf Dauer mit seiner Familie oder einer dauerhaften Lebensgemeinschaft nutzt. (3) Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter Träger der Wohlfahrtspflege anmietet, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen – vorausgesetzt, der Mieter wurde bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung und die Ausnahme hingewiesen.
Für Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen gelten die genannten Schutzvorschriften ebenfalls nicht (§ 549 Abs. 3). Die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn (§§ 556d bis 556g), Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und Kündigungsschutz (§§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1, §§ 577, 577a) sind dort nicht anwendbar.
Wann sie gilt
- Ein Student mietet für sechs Monate ein möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters, der selbst dort wohnt. Die Mietpreisbremse und der Kündigungsschutz gelten hier nicht.
- Eine Familie mietet eine Ferienwohnung für zwei Wochen. Da es sich um vorübergehenden Gebrauch handelt, sind die Schutzvorschriften ausgeschlossen.
- Die Stadtverwaltung mietet eine Wohnung an, um sie einer obdachlosen Person zur Verfügung zu stellen, und weist den Mieter schriftlich auf die Zweckbestimmung hin. Die Regeln zur Mieterhöhung finden keine Anwendung.
- Ein Bewohner eines Studentenwohnheims möchte eine Mieterhöhung anfechten – die Regelungen der §§ 557 bis 561 sind hier nicht anwendbar.
- Ein Mieter wohnt seit Jahren in einer unmöblierten Wohnung mit unbefristetem Mietvertrag. Für ihn gelten die allgemeinen Schutzvorschriften, weil keiner der Ausnahmetatbestände vorliegt.
Was dieser Paragraf nicht sagt
- Gewerbliche Mietverhältnisse – § 549 gilt nur für Wohnraummiete; für Gewerberäume sind andere Vorschriften maßgeblich.
- Die Annahme, dass alle möblierten Wohnungen unter die Ausnahme fallen – tatsächlich ist nur die Vermietung eines Zimmers in der Wohnung des Vermieters selbst betroffen, und auch nur bei überwiegender Einrichtung durch den Vermieter.
- Dass die Ausnahme für vorübergehenden Gebrauch auch bei einem Jahresmietvertrag greift – der Begriff ist eng auszulegen und erfasst nur kurzfristige Nutzungen.
- Die Vorstellung, dass die Hinweispflicht bei der Anmietung durch eine öffentliche Stelle entbehrlich ist – ohne diesen Hinweis gelten die Schutzvorschriften weiter.
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