Art. 1578 Codice Civile

Art. 1578 Codice Civile — Vizi della casa in affitto

Art. 1578 c.c.: se la casa locata ha vizi che ne riducono l'uso, l'inquilino può chiedere la risoluzione o la riduzione del canone.

Testo ufficiale Art. 1578 Codice Civile — Italia

Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

Testo in vigore al .

Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.

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Cosa dice, in parole semplici

L'art. 1578 si occupa dei difetti che la cosa locata ha già al momento della consegna. Non basta un difetto qualsiasi: deve trattarsi di vizi che diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito. Il metro non è la perfezione dell'immobile, ma l'uso che le parti avevano concordato: un locale può essere in ordine come abitazione e inidoneo per l'attività per cui era stato affittato.

Se il vizio c'è, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del corrispettivo. La scelta tra i due rimedi è sua. Il primo comma pone però un'eccezione importante: nulla è dovuto se si tratta di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili al momento della consegna. Chi ha visto la crepa o l'umidità evidente durante il sopralluogo e ha firmato lo stesso non può poi invocarla.

Il secondo comma aggiunge il risarcimento del danno, e ne governa la prova in modo particolare: il locatore è tenuto a risarcire i danni derivati dai vizi se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna. L'onere è quindi ribaltato sul proprietario, che per liberarsi deve dimostrare non solo di non sapere, ma di non aver potuto sapere senza sua colpa. Va tenuto presente che questo articolo riguarda i vizi presenti alla consegna: quelli sopravvenuti dopo hanno una disciplina propria (art. 1581), e i difetti che espongono a pericolo la salute sono trattati dall'art. 1580. Come reagire in concreto senza mettersi dalla parte del torto è una decisione da prendere con un legale.

Quando si applica

  • Muffa da risalita presente alla consegna e coperta da una tinteggiatura fresca
  • L'impianto di riscaldamento che non ha mai funzionato dal giorno del trasloco
  • Infiltrazioni dal tetto o dal terrazzo sovrastante che rendono inutilizzabile una stanza
  • Un locale commerciale privo dei requisiti necessari per l'attività indicata nel contratto
  • Impianto elettrico sottodimensionato che fa saltare la corrente a ogni uso normale degli elettrodomestici

Cosa questo articolo non dice

  • Non autorizza l'autoriduzione del canone. Il testo parla di domandare la risoluzione o la riduzione: smettere di pagare o pagare meno di propria iniziativa è una scelta rischiosa da valutare con un legale.
  • Non copre i vizi che il conduttore conosceva o poteva facilmente riconoscere al momento della consegna.
  • Non copre il normale deterioramento d'uso né le piccole riparazioni di manutenzione, che restano regolate dagli artt. 1576 e 1609.
  • Non è la norma sui vizi pericolosi per la salute: l'art. 1580 li tratta a parte e vale anche quando il conduttore li conosceva.

Casi di esempio

Situazioni inventate, scritte per mostrare come funziona la norma. Non sono casi reali, non sono sentenze e non fanno precedente: non dicono come andrebbe a finire il tuo.

Esempio illustrativo

Una famiglia prende in affitto un appartamento visitato in estate, con le pareti appena tinteggiate. Al primo inverno compare un'ampia muffa da risalita lungo la parete della camera, che risulta essere un problema noto e ricorrente dell'immobile.

Come si applica la norma

L'articolo riguarda i vizi presenti al momento della consegna, e la soglia è che diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito. Il fatto che decide è la riconoscibilità al momento della consegna: nulla è dovuto per i vizi che il conduttore conosceva o poteva facilmente riconoscere, e una tinteggiatura fresca sopra un problema noto è esattamente ciò su cui la discussione si concentra.

Come si sono accordate le parti

Le parti concordano un intervento di risanamento nei mesi caldi a carico del proprietario e, nel frattempo, una riduzione concordata del canone; se i lavori non partono entro la data fissata, l'inquilino può recedere senza preavviso.

Esempio illustrativo

Un locale viene affittato per aprirvi un laboratorio artigiano, come indicato in contratto. Dopo la firma emerge che l'impianto elettrico non regge le macchine e che l'altezza dei soffitti non consente l'attività dichiarata.

Come si applica la norma

Il metro non è la perfezione dell'immobile ma l'uso concordato: un locale in ordine come deposito può essere inidoneo all'attività per cui era stato preso. Il fatto rilevante è quindi cosa dice il contratto sull'uso, perché è rispetto a quello che si misura il vizio, e il rimedio scelto — risoluzione o riduzione del corrispettivo — spetta al conduttore.

Come si sono accordate le parti

Le parti si accordano per la risoluzione consensuale con restituzione della cauzione e del canone del mese in corso, e il proprietario riconosce un ristoro forfetario per le spese di allestimento già sostenute.

Lo stesso problema altrove

Gli altri ordinamenti di questa raccolta rispondono allo stesso problema quotidiano con norme proprie.

Il confronto e queste sintesi sono in inglese.

The landlord will not repair: damp, mould and no heating in 7 jurisdictions

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