Art. 1575 Codice Civile

Casa in affitto: 3 obblighi del proprietario (Art. 1575)

L'articolo 1575 c.c. impone al locatore di: 1) consegnare la cosa in buono stato; 2) mantenerla per l'uso convenuto; 3) garantirne il pacifico godimento.

Testo ufficiale Art. 1575 Codice Civile — Italia

Il locatore deve: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; 2) mantenerla in stato da servire all'uso convenuto; 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Testo in vigore al .

Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.

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Cosa dice, in parole semplici

Sono tre obblighi, ed è utile tenerli distinti perché coprono momenti diversi del rapporto. Il primo riguarda la partenza: la cosa va consegnata in buono stato di manutenzione, cioè al momento della consegna l'immobile deve essere già a posto, non da sistemare a carico di chi entra. Il secondo copre tutta la durata: il locatore deve mantenere l'immobile in stato da servire all'uso convenuto. Il parametro non è astratto, è l'uso pattuito nel contratto: un immobile locato come abitazione deve restare abitabile, uno locato per una certa attività deve restare idoneo a quella.

Il terzo obbligo, garantire il pacifico godimento, è quello che si invoca quando qualcuno interferisce con l'uso dell'immobile. Vale sia verso il locatore stesso — che non può disporre dell'immobile locato come se fosse ancora a sua disposizione, per esempio entrandovi con le proprie chiavi quando gli pare — sia verso pretese di terzi che accampino diritti sulla cosa.

L'articolo enuncia i principi ma non fa l'elenco delle riparazioni. La distribuzione concreta degli interventi si legge negli articoli successivi, in particolare nell'art. 1576, che lascia al conduttore le piccole riparazioni dipendenti da deterioramenti d'uso e tiene sul locatore tutte le altre. Se una specifica riparazione ricada nell'una o nell'altra categoria dipende dalla causa del guasto e da come è scritto il contratto.

Quando si applica

  • La caldaia o l'impianto di riscaldamento smettono di funzionare durante la locazione.
  • Il proprietario entra nell'immobile con le sue chiavi senza il consenso dell'inquilino.
  • Compaiono infiltrazioni dal tetto o umidità che rendono un locale inutilizzabile.
  • L'immobile viene consegnato con lavori non finiti o con impianti non funzionanti.
  • Un terzo accampa diritti sull'immobile e turba il godimento del conduttore.

Cosa questo articolo non dice

  • Non elenca le singole riparazioni. La ripartizione tra piccole riparazioni a carico del conduttore e le altre a carico del locatore sta negli artt. 1576 e 1577.
  • Non riguarda la cauzione, il canone e la durata: quelli dipendono dal contratto e dalla legislazione speciale sulle locazioni, non da questo articolo.
  • Non autorizza da solo a sospendere il pagamento del canone. Sospendere la propria prestazione è possibile solo alle condizioni dell'art. 1460, che richiede proporzione e buona fede.
  • Non copre le molestie di fatto dei terzi, come i disturbi di un vicino: in quel caso il conduttore agisce in nome proprio, secondo l'art. 1585 secondo comma.

Casi di esempio

Situazioni inventate, scritte per mostrare come funziona la norma. Non sono casi reali, non sono sentenze e non fanno precedente: non dicono come andrebbe a finire il tuo.

Esempio illustrativo

In pieno gennaio la caldaia di un appartamento in affitto smette di funzionare. L'inquilino segnala il guasto e sollecita più volte; il proprietario risponde che ci penserà, ma passano tre settimane senza interventi.

Come si applica la norma

Tra gli obblighi del locatore c'è quello di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto, e il metro non è astratto: è l'uso pattuito nel contratto. Il fatto che decide se l'intervento tocchi al proprietario è la causa del guasto, perché il codice lascia al conduttore le sole piccole riparazioni dipendenti da deterioramenti d'uso e tiene sul locatore tutte le altre.

Come si sono accordate le parti

Le parti concordano l'intervento entro cinque giorni a carico del proprietario, il rimborso di una stufa elettrica noleggiata nel frattempo e uno sconto concordato sul canone del mese interessato.

Esempio illustrativo

Il proprietario di un appartamento locato, che ha conservato una copia delle chiavi, entra un paio di volte in assenza dell'inquilino per controllare lo stato dei locali. Se ne accorge un vicino e lo riferisce.

Come si applica la norma

Il terzo obbligo, garantire il pacifico godimento durante la locazione, vale anzitutto verso il locatore stesso: l'immobile locato non resta a sua disposizione. Il fatto che conta è se l'accesso sia avvenuto senza consenso, e non la ragione per cui è avvenuto: la buona intenzione di controllare non cambia la natura dell'ingresso.

Come si sono accordate le parti

Le parti mettono per iscritto che ogni accesso avvenga con preavviso di almeno tre giorni e in presenza dell'inquilino, salvo urgenze documentate, e il proprietario consegna la copia delle chiavi in suo possesso.

Lo stesso problema altrove

Gli altri ordinamenti di questa raccolta rispondono allo stesso problema quotidiano con norme proprie.

Il confronto e queste sintesi sono in inglese.

The landlord will not repair: damp, mould and no heating in 7 jurisdictions

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