Art. 1244 Code civil

Propriétaire responsable de la ruine (Art. 1244)

L'art. 1244 prévoit que le propriétaire d'un bâtiment répond du dommage causé par sa ruine due au défaut d'entretien ou au vice de construction.

Texte officiel Art. 1244 Code civil — France

Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction.

Texte en vigueur au .

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Ce que dit l'article, en clair

L'article 1244 vise l'immeuble qui lâche : la tuile qui tombe, le balcon qui cède, le mur de soutènement qui s'effondre, la corniche qui se détache. Le responsable désigné n'est pas le gardien mais le propriétaire du bâtiment, et il l'est même s'il avait confié l'immeuble à un locataire ou à un gestionnaire. C'est la particularité de ce texte au sein de la responsabilité du fait des choses.

En contrepartie, le domaine est étroit et la victime a davantage à prouver que sous l'article 1242. Il faut d'abord une ruine, c'est-à-dire la dégradation ou la chute de tout ou partie d'un ouvrage bâti et incorporé au sol. Il faut ensuite que cette ruine soit arrivée « par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction ». Ces deux causes sont limitatives : une chute qui ne tient ni à l'entretien ni à la construction sort du texte.

En pratique, la question qui commande le dossier est technique : pourquoi l'ouvrage a-t-il cédé ? La réponse vient d'une expertise, et c'est elle qui oriente aussi vers les autres fondements possibles — la garantie décennale du constructeur si l'ouvrage est récent, la responsabilité du gardien si ce qui est tombé n'est pas un bâtiment. Il faut également déclarer le sinistre à l'assurance sans tarder et faire constater l'état des lieux avant toute remise en état, faute de quoi la preuve disparaît avec les gravats.

Quand il s'applique

  • Une tuile ou une pierre de façade tombe et blesse un passant ou abîme une voiture
  • Un mur de soutènement s'écroule sur le terrain voisin
  • Un balcon, un escalier extérieur ou une corniche cède
  • Un bâtiment agricole ou un hangar s'effondre partiellement
  • Un mur de clôture vétuste tombe sur le bien du voisin

Ce que cet article ne dit pas

  • Il ne s'applique pas à tout ce qui tombe. Un arbre, un objet posé, une installation non incorporée au sol relèvent de la garde des choses de l'article 1242.
  • Il ne joue que pour deux causes : le défaut d'entretien et le vice de construction. Un effondrement dû à autre chose sort du texte.
  • Il ne vise pas le locataire ni le syndic : le texte désigne le propriétaire, quelle que soit l'occupation de l'immeuble.
  • Il ne remplace pas la garantie décennale : pour un ouvrage réceptionné depuis moins de dix ans, l'article 1792 offre une voie distincte contre le constructeur.

Exemples concrets

Situations inventées, écrites pour montrer comment le texte joue. Ce ne sont pas des affaires réelles, ni des décisions, ni des précédents : elles ne disent pas ce qu'il adviendrait de la vôtre.

Exemple illustratif

Une pierre se détache du bandeau d'une façade ancienne et abîme le toit d'une voiture stationnée légalement en dessous. Le propriétaire de l'immeuble invoque un coup de vent exceptionnel.

Comment le texte s'applique

Le propriétaire répond de la ruine de son bâtiment, mais pour deux causes seulement : le défaut d'entretien et le vice de construction. Le fait qui décide est donc l'état de la façade avant la chute — date du dernier ravalement, rapports de visite, mise en garde antérieure d'un professionnel — plutôt que les conditions météorologiques du jour.

Comment les parties se sont entendues

Le propriétaire déclare le sinistre et prend en charge la franchise du véhicule ; il fait établir un diagnostic de façade dans les deux mois et informe le voisinage des travaux prévus.

Exemple illustratif

Un mur de soutènement séparant deux terrains en pente s'affaisse et déverse de la terre chez le voisin du bas. Chacun soutient que le mur appartient à l'autre.

Comment le texte s'applique

Le texte désigne le propriétaire du bâtiment, quelle que soit l'occupation des lieux. Deux faits décident donc, et dans cet ordre : à qui l'ouvrage appartient — un mur qui soutient les terres d'un seul fonds suit en principe le sort de ce fonds — puis la cause de l'affaissement, qui doit être le défaut d'entretien ou le vice de construction et non un événement extérieur.

Comment les parties se sont entendues

Après reconnaissance du mur par un professionnel choisi ensemble, le propriétaire de l'ouvrage fait déblayer et reprendre le mur ; le voisin du bas laisse l'accès nécessaire au chantier.

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