Art. 1728 Code civil

Deux obligations: usage raisonnable et paiement (Art.1728)

Art. 1728 impose deux obligations au locataire : user raisonnablement du bien selon sa destination, et payer le loyer aux termes convenus.

Texte officiel Art. 1728 Code civil — France

Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Texte en vigueur au .

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Ce que dit l'article, en clair

L'article 1728 résume en deux points ce que doit tout locataire, quel que soit le bail : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination donnée par le contrat, et payer le prix du bail aux termes convenus.

La première obligation est plus large que l'entretien. Elle interdit d'utiliser le local pour autre chose que ce qui était prévu — exercer une activité professionnelle ou commerciale dans un logement loué pour l'habitation, transformer un local en atelier bruyant, changer la destination — et elle interdit un usage déraisonnable, c'est-à-dire une utilisation excessive ou abusive qui va au-delà d'une usure normale. Quand le bail ne dit rien, le texte renvoie à la destination « présumée d'après les circonstances ». C'est sur ce fondement que se discutent les modifications sans autorisation, la sous-location, les occupations non prévues.

La seconde obligation est le paiement, « aux termes convenus ». Le texte insiste sur la date autant que sur le montant : payer en retard reste un manquement, même si la somme finit par être versée. Le locataire qui estime que le bailleur ne remplit pas ses propres obligations ne peut pas décider seul de cesser de payer sans risque ; l'exception d'inexécution de l'article 1219 suppose une inexécution suffisamment grave, et le juge l'apprécie strictement en matière de logement. Les articles suivants tirent les conséquences : dégradations, incendie, réparations locatives. En matière de bail d'habitation, la loi du 6 juillet 1989 se superpose et prime pour l'essentiel des procédures, ce qui rend l'avis d'un professionnel utile avant toute mise en demeure.

Quand il s'applique

  • Un locataire qui exerce une activité professionnelle dans un logement loué pour l'habitation
  • Des loyers impayés depuis plusieurs mois sans réponse aux relances
  • Un local transformé ou aménagé sans autorisation du bailleur
  • Un usage manifestement excessif qui dégrade le bien plus vite qu'un usage normal
  • Une occupation par d'autres personnes que celles prévues au bail

Ce que cet article ne dit pas

  • Il n'organise pas la résiliation. La fin du bail pour manquement obéit à d'autres textes et, pour l'habitation, à la loi du 6 juillet 1989.
  • Il n'interdit pas l'usure normale : ce qui est sanctionné est l'usage déraisonnable ou contraire à la destination, pas le vieillissement.
  • Il ne décrit pas les obligations du bailleur, qui sont à l'article 1719 : délivrer le logement, l'entretenir et en assurer la jouissance paisible.
  • Il ne fixe ni le montant du loyer ni ses conditions de révision, qui relèvent du contrat et des lois particulières à chaque type de bail.

Exemples concrets

Situations inventées, écrites pour montrer comment le texte joue. Ce ne sont pas des affaires réelles, ni des décisions, ni des précédents : elles ne disent pas ce qu'il adviendrait de la vôtre.

Exemple illustratif

Un logement loué pour l'habitation accueille chaque semaine des cours collectifs payants. Une plaque est apposée sur la porte et les allées et venues se multiplient dans la cage d'escalier. Le bailleur découvre l'activité et demande qu'elle cesse.

Comment le texte s'applique

Le locataire doit user de la chose suivant la destination que lui donne le bail. Le fait qui décide est donc cette destination écrite : un bail d'habitation ne devient pas seul un bail d'activité. C'est l'ampleur de l'usage — fréquence, public accueilli, aménagement, affichage — qui fait passer d'un travail à domicile toléré à un usage contraire à la destination.

Comment les parties se sont entendues

Le locataire limite l'activité à des rendez-vous individuels sans affichage et le bailleur accepte cet usage accessoire par avenant, à charge pour le locataire de souscrire une assurance adaptée.

Exemple illustratif

Un locataire cesse de payer son loyer pendant trois mois pour faire réagir un bailleur qui ne fait pas les travaux promis. Le bailleur engage aussitôt une procédure pour impayés.

Comment le texte s'applique

Payer le prix du bail aux termes convenus est l'une des deux obligations principales du locataire, et elle ne disparaît pas parce que l'autre partie manque à la sienne. Le fait qui décide est ce que le locataire a fait de sa réclamation : seul le mécanisme de l'article 1219, aux conditions strictes qui sont les siennes, permet une suspension, et il suppose une inexécution suffisamment grave et documentée.

Comment les parties se sont entendues

Le locataire reprend le paiement courant et solde l'arriéré par mensualités ; le bailleur s'engage sur un calendrier de travaux écrit, un manquement de l'un rouvrant la discussion.

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