Art. 555 Code civil

Art. 555: propriétaire peut conserver ou exiger enlèvement

Art. 555 : le propriétaire peut exiger l'enlèvement aux frais du tiers, ou conserver et rembourser la plus-value ou le coût des matériaux et main-d'œuvre.

Texte officiel Art. 555 Code civil — France

Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent.

Texte en vigueur au .

Source : Légifrance — Direction de l'information légale et administrative (DILA) (legifrance.gouv.fr), reproduit sous licence Licence Ouverte / Open Licence 2.0.

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Ce que dit l'article, en clair

L'article 555 règle une situation qui revient sans cesse dans les séparations, les successions et les prêts de terrain entre proches : quelqu'un a bâti, planté ou aménagé sur un fonds qui ne lui appartient pas, avec ses propres matériaux. La construction n'appartient pas à celui qui l'a payée. Elle suit le sol, et c'est le propriétaire du fonds qui décide de son sort.

Le texte lui laisse une option en deux branches. Soit il exige l'enlèvement : la suppression se fait alors aux frais du tiers, « sans aucune indemnité pour lui », et le tiers peut en plus être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice subi par le propriétaire. Soit il préfère garder l'ouvrage, et il doit alors indemniser, mais c'est lui qui choisit entre deux montants : une somme égale à la plus-value du fonds, ou le coût des matériaux et le prix de la main-d'œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état de l'ouvrage. Les deux calculs donnent rarement le même chiffre, et le choix appartient au propriétaire du sol, pas au constructeur.

Le dernier alinéa protège une catégorie précise : le tiers évincé qui, en raison de sa bonne foi, n'a pas été condamné à restituer les fruits. Contre lui, le propriétaire ne peut pas exiger la démolition ; il ne lui reste que le choix entre les deux indemnités. Cette distinction entre celui qui a bâti en se croyant chez lui et celui qui savait qu'il ne l'était pas est la charnière de l'article. Savoir dans quelle case tombe une situation donnée, et sur quelles factures et quelles dates s'appuie le calcul, suppose l'examen des titres et des pièces par un professionnel.

Quand il s'applique

  • Un concubin a financé l'extension ou la véranda d'une maison dont son partenaire est seul propriétaire
  • Un enfant a construit sur le terrain de ses parents, et la question se pose au moment de la succession
  • Un locataire a fait bâtir un abri, une terrasse ou une piscine sur le terrain loué
  • Un voisin a implanté un mur, un garage ou une allée en débordant sur la parcelle d'à côté
  • Un acquéreur voit son achat annulé après avoir construit sur le terrain

Ce que cet article ne dit pas

  • Il ne dit pas qui est propriétaire du terrain. Il présuppose la question tranchée : tant que la limite ou le titre est contesté, c'est le bornage ou l'action en revendication qui vient d'abord.
  • Il ne concerne pas les travaux faits par le propriétaire lui-même avec des matériaux d'autrui : c'est l'hypothèse inverse, réglée par un autre article.
  • Il ne garantit aucun remboursement au constructeur de mauvaise foi : si le propriétaire choisit la suppression, elle se fait aux frais du tiers et sans indemnité.
  • Il ne remplace pas l'urbanisme. Une construction indemnisable au titre de cet article peut rester irrégulière au regard du permis de construire, qui relève d'un autre corps de règles.

Exemples concrets

Situations inventées, écrites pour montrer comment le texte joue. Ce ne sont pas des affaires réelles, ni des décisions, ni des précédents : elles ne disent pas ce qu'il adviendrait de la vôtre.

Exemple illustratif

Un couple non marié fait construire une véranda sur la maison dont l'un des deux est seul propriétaire ; l'autre a réglé l'entreprise. Ils se séparent trois ans plus tard et celui qui a payé veut récupérer quelque chose.

Comment le texte s'applique

Le sol l'emporte : le propriétaire du fonds choisit entre conserver l'ouvrage et obliger le tiers à l'enlever. Le fait qui décide, pour celui qui a payé, est double : sa bonne foi et l'option retenue par le propriétaire. Si celui-ci conserve, il doit rembourser à son choix soit la somme dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et de la main-d'œuvre estimés au jour du remboursement.

Comment les parties se sont entendues

Le propriétaire conserve la véranda et verse à l'autre une somme correspondant à la plus-value estimée par un professionnel choisi ensemble, payable à la vente du bien ou au plus tard dans les deux ans.

Exemple illustratif

Un locataire a fait bâtir sur le terrain loué un abri de jardin maçonné avec dalle. À la fin du bail, le bailleur exige qu'il soit démoli et le terrain remis en état.

Comment le texte s'applique

Le texte règle le sort des ouvrages faits par un tiers avec ses propres matériaux, mais il n'est pas le premier document à lire : le bail a pu prévoir ce qu'il advient des constructions en fin de contrat. Le fait qui décide est donc d'abord la clause du bail ; à défaut, le propriétaire opte entre la suppression — aux frais du constructeur et sans indemnité — et la conservation contre remboursement.

Comment les parties se sont entendues

L'abri reste en place et le bailleur verse une indemnité forfaitaire correspondant au coût des matériaux, le locataire remettant les clés et l'attestation de conformité de l'alimentation électrique.

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