Aliénation d'un bien indivis par les 2/3 - Art. 815-5-1
Vente forcée d'un bien indivis par les deux tiers, après signification notariale et délai de trois mois, avec autorisation judiciaire en cas d'opposition.
Sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l'un des indivisaires se trouve dans l'un des cas prévus à l'article 836 , l'aliénation d'un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants. Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l'aliénation du bien indivis. Dans le délai d'un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires. Si l'un ou plusieurs des indivisaires s'opposent à l'aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal. Dans ce cas, le tribunal judiciaire peut autoriser l'aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Cette aliénation s'effectue par licitation. Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l'objet d'un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l'indivision. L'aliénation effectuée dans les conditions fixées par l'autorisation du tribunal judiciaire est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l'intention d'aliéner le bien du ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée selon les modalités prévues au troisième alinéa.
Texte en vigueur au .
Source : Légifrance — Direction de l'information légale et administrative (DILA) (legifrance.gouv.fr), reproduit sous licence Licence Ouverte / Open Licence 2.0.
Ce que dit l'article, en clair
L'article 815-5-1 permet aux indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits sur un bien indivis de demander au tribunal l'autorisation de le vendre, même si les autres s'y opposent. La procédure commence par une déclaration devant notaire, qui signifie ensuite l'intention de vendre aux autres co-indivisaires. Ceux-ci ont trois mois pour répondre ou s'opposer.
Si aucun accord n'est trouvé, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente (appelée licitation) à condition qu'elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des opposants. Le produit de la vente ne peut être réemployé, sauf pour payer les dettes et charges de l'indivision. La vente ainsi autorisée est opposable à l'indivisaire qui n'a pas consenti, à condition que la signification préalable ait été faite.
Cette procédure ne s'applique pas en cas de démembrement de la propriété ou si l'un des indivisaires est dans l'un des cas prévus à l'article 836.
Quand il s'applique
- Deux frères et une sœur héritent d'une maison. Les deux frères, détenant ensemble deux tiers des droits, veulent vendre, la sœur refuse.
- Des associés possèdent un immeuble en indivision. Ceux qui détiennent les deux tiers des parts souhaitent le vendre pour réinvestir, mais un petit associé s'y oppose.
- Après un divorce, les ex-époux sont en indivision sur la résidence principale. L'un d'eux, avec deux tiers des droits, veut vendre, l'autre s'oppose.
- Une indivision entre plusieurs personnes sur un terrain. La majorité des deux tiers décide de vendre, un indivisaire absent ne répond pas dans les trois mois.
Ce que cet article ne dit pas
- La vente d'un bien indivis en présence d'un usufruit ou d'une nue-propriété (démembrement) – l'article ne s'applique pas.
- La vente par un indivisaire seul ou par une majorité inférieure aux deux tiers – l'article exige au moins deux tiers des droits.
- Le partage amiable ou judiciaire de l'indivision, qui relève des articles 816 et suivants – cet article ne permet que l'aliénation, pas le partage.
- La vente d'un bien indivis sans passer par le notaire et la signification – la procédure est obligatoire.
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