Remboursement des réparations et améliorations – Art. 1634
En cas d'éviction, le vendeur doit rembourser ou faire rembourser toutes les réparations et améliorations utiles faites par l'acquéreur (Art. 1634).
Le vendeur est tenu de rembourser ou de faire rembourser à l'acquéreur, par celui qui l'évince, toutes les réparations et améliorations utiles qu'il aura faites au fonds.
Texte en vigueur au .
Source : Légifrance — Direction de l'information légale et administrative (DILA) (legifrance.gouv.fr), reproduit sous licence Licence Ouverte / Open Licence 2.0.
Ce que dit l'article, en clair
L'article 1634 du Code civil s'applique lorsque l'acquéreur d'un bien immobilier est évincé par un tiers qui prouve un droit de propriété supérieur. Dans ce cas, le vendeur est tenu de rembourser à l'acquéreur toutes les réparations et améliorations utiles que celui-ci a réalisées sur le fonds. Cette obligation peut être exécutée directement par le vendeur ou en faisant en sorte que l'évinceur rembourse l'acquéreur.
Les « réparations et améliorations utiles » désignent les travaux qui ont augmenté la valeur du bien, par opposition aux dépenses de simple entretien ou aux embellissements somptuaires. L'article ne distingue pas selon que l'acquéreur était de bonne ou de mauvaise foi ; il impose le remboursement intégral des sommes dépensées pour ces travaux.
Cette disposition fait partie de la garantie d'éviction que le vendeur doit à l'acquéreur (articles 1625 et suivants). Elle s'applique indépendamment des conventions particulières sur la garantie, sauf si celles-ci excluent ou limitent la garantie dans les conditions prévues par les articles 1627 à 1629.
Quand il s'applique
- Acheteur d'une maison qui y fait installer une cuisine équipée, puis est évincé par le véritable propriétaire : le vendeur doit rembourser le coût de la cuisine.
- Acheteur d'un terrain agricole qui y plante une vigne, puis est évincé : le vendeur doit rembourser les frais de plantation.
- Acheteur d'un immeuble qui fait réparer la toiture, puis est évincé : le vendeur doit rembourser le montant de la réparation.
- Acheteur d'un appartement qui y crée une salle de bain supplémentaire, puis est évincé : le vendeur doit rembourser les travaux d'aménagement.
- Acheteur d'un local commercial qui y installe un système de climatisation, puis est évincé : le vendeur doit rembourser le coût de l'installation.
Ce que cet article ne dit pas
- L'article ne couvre pas les dommages-intérêts pour la perte du bien lui-même (ceux-ci sont régis par les articles 1630 à 1633).
- Il ne s'applique pas aux vices cachés de la chose vendue, qui relèvent des articles 1641 et suivants.
- Il ne concerne pas les améliorations non utiles (par exemple, des décorations purement esthétiques qui n'augmentent pas la valeur vénale du bien).
- Il ne s'applique pas lorsque l'acquéreur n'est pas évincé mais subit seulement une perte de jouissance temporaire.
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