Art. 1669 Codice Civile

Dieci anni per rovina e gravi difetti - Art. 1669

L'appaltatore risponde per dieci anni dal compimento per rovina o gravi difetti. Denuncia entro un anno dalla scoperta. Prescrizione in un anno.

Testo ufficiale Art. 1669 Codice Civile — Italia

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

Testo in vigore al .

Fonte: Normattiva — Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato (normattiva.it), riprodotto con licenza CC BY 4.0.

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Cosa dice, in parole semplici

L'art. 1669 riguarda gli edifici e le altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, e collega la responsabilità dell'appaltatore a tre situazioni: l'opera rovina in tutto o in parte, presenta evidente pericolo di rovina, oppure presenta gravi difetti. Le cause considerate sono due: il vizio del suolo o il difetto della costruzione. La responsabilità vale verso il committente e verso i suoi aventi causa, quindi anche chi ha comprato l'immobile in un momento successivo può farla valere.

I termini sono tre, distinti, ed è qui che si perdono i diritti. Dieci anni dal compimento dell'opera è il periodo entro cui il problema deve manifestarsi. Un anno dalla scoperta è il termine per fare la denunzia all'appaltatore. Un anno dalla denunzia è il termine di prescrizione del diritto del committente. Chi scopre una crepa al nono anno e aspetta il decimo per muoversi non ha dieci anni di tempo: ne ha uno dal momento della scoperta.

La categoria che genera più contenzioso è quella dei gravi difetti, perché il codice non la definisce. L'orientamento consolidato è che non serve il pericolo di crollo: rientrano i difetti che incidono in modo apprezzabile sul godimento e sulla funzionalità dell'immobile. Se un determinato difetto sia grave in questo senso, e quando sia stato realmente scoperto, sono valutazioni di fatto che richiedono una perizia tecnica e l'assistenza di un legale, meglio se prima che scada l'anno dalla scoperta.

Quando si applica

  • Il tetto rifatto che ricomincia a perdere dopo tre anni dalla fine dei lavori
  • Crepe strutturali che compaiono sui muri di una villetta consegnata da poco
  • L'impermeabilizzazione del terrazzo che cede e provoca infiltrazioni negli appartamenti sottostanti
  • Il distacco di porzioni di intonaco o di rivestimento dalla facciata di un edificio nuovo
  • Un condominio che scopre difetti diffusi delle parti comuni anni dopo l'acquisto dal costruttore

Cosa questo articolo non dice

  • Non copre i difetti minori e le finiture. Per le difformità e i vizi che non raggiungono la gravità richiesta valgono la garanzia ordinaria dell'appalto e i termini più brevi degli artt. 1667 e 1668.
  • Non dà dieci anni per agire. Dieci anni è il periodo entro cui il difetto deve manifestarsi: poi corrono un anno per la denuncia e un anno per la prescrizione.
  • Non è la garanzia del venditore. Se si compra da un privato che non ha costruito né fatto costruire l'immobile, la strada è la garanzia per i vizi della vendita (artt. 1490 e seguenti).
  • Non è la polizza decennale postuma prevista per gli immobili da costruire: quella è un'assicurazione obbligatoria, con presupposti propri, e non sostituisce né estende questo articolo.

Casi di esempio

Situazioni inventate, scritte per mostrare come funziona la norma. Non sono casi reali, non sono sentenze e non fanno precedente: non dicono come andrebbe a finire il tuo.

Esempio illustrativo

Tre anni dopo il rifacimento completo del tetto di una palazzina compaiono infiltrazioni diffuse all'ultimo piano. Il tecnico incaricato dal condominio riferisce che la posa della guaina non ha rispettato le sovrapposizioni previste.

Come si applica la norma

La norma copre gli edifici destinati a lunga durata quando, entro dieci anni dal compimento, l'opera rovina, minaccia rovina o presenta gravi difetti per vizio del suolo o difetto di costruzione. I termini sono però tre e distinti: dieci anni perché il problema si manifesti, un anno dalla scoperta per la denuncia, un anno dalla denuncia per il diritto. Il fatto che decide è la data della scoperta, non quella dei lavori: chi si accorge al nono anno non ha dieci anni davanti.

Come si sono accordate le parti

Le parti concordano il rifacimento della copertura a carico dell'impresa con direzione lavori scelta dal condominio, e il ripristino degli interni danneggiati indennizzato in base a preventivi condivisi.

Esempio illustrativo

Chi ha comprato da privato un appartamento in un edificio costruito sei anni prima scopre crepe che attraversano due muri e riguardano l'intera facciata. Non ha alcun rapporto contrattuale con l'impresa che ha costruito.

Come si applica la norma

La responsabilità dell'appaltatore vale verso il committente e verso i suoi aventi causa, quindi anche verso chi ha acquistato in un momento successivo. Il fatto su cui si concentra la valutazione è la gravità: non serve un pericolo di crollo, rientrano i difetti che incidono in modo apprezzabile su godimento e funzionalità dell'immobile, ed è una qualificazione che poggia su una perizia tecnica.

Come si sono accordate le parti

Le parti concordano una perizia congiunta e, sulla base delle sue conclusioni, un intervento di consolidamento a carico dell'impresa con garanzia scritta sui lavori eseguiti.

Lo stesso problema altrove

Gli altri ordinamenti di questa raccolta rispondono allo stesso problema quotidiano con norme proprie.

Il confronto e queste sintesi sono in inglese.

The builder did the work badly and will not come back: what the law says in 7 jurisdictions

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